读懂这份报告，就看透了300方的未来丨房特首

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2022年，杭州大平层市场进入前所未有的“马太效应”阶段。

供应多、周期长、蓄客少、去化难……

在杭州大平层方兴未艾的第三年，楼市下行势大力沉，这些问题在大平层中格外突出，大平层产品的营销逻辑已发生根本改变，旧格局和旧模式难以为继，探索建立新的发展模式迫在眉睫。

这一次，杭州诸多地标大平层的幕后操盘手—行致盛又来报信了。

△活动现场

近日，行致盛2022年度高端商业地产研究报告发布会在杭州尊蓝酒店顺利落幕，吸引了很多我熟识的知名商办项目负责人，现场热闹非凡，对于报告中数据和观点的讨论，到会后也持续了很久。

据了解，发布会线上观看人数达到4万多人，曝光量近10万，后续的开发商回访对行致盛的认可度达到了98%。

甚至不少项目方，当场和行致盛表达合作意向，在这个行业寒冬，这样的携手盛景是无法想象的。

业内众所周知，行致盛每年的高端商业地产报告，都可以当做杭州大平层行业的“年终汇报”，很多观点和趋势都可能影响明年的大平层市场走向。

比如，我在现场碰到一个知名项目的操盘手，一边拍照做笔记，一边频频点头，他说行致盛前年预测的行业四大趋势，去年基本全中，今年发布的报告，给他项目的前期定位和后期打法，提供了很多思路。

作为这场大平层周期沉浮的见证者、思考者和穿越者，行致盛在今年大平层市场的拐点之年，在报告中进一步直面问题、授业解惑、廓清未来。

杭州大平层的未来，先从读懂这份报告开始。

01

行致盛研究团队告诉我，因为2022年商业大平层项目数量陡增，这份报告的工作量比以往更大。

为了这份报告能足够详实的呈现，行致盛研究团队历时186天，走访调研了 30余家房企，访问20余名专家、学者（团队），覆盖杭州近百个大平层项目，涵盖了500-5000万全价位段产品。

再通过大量内部及市场数据统计与计量分析，让今年的大平层报告样本更全、细分更多、数据更实、案例更广。

行致盛认为，综合目前整体市场表现和特征，目前大平层的生命周期开始步入成熟期，正由前两年的多赢时代迈向单项突围的新阶段。

△报告部分内容节选

行致盛总结了这个成熟阶段的4大共性特点：

1、市场红海竞争，产品同质化严重；

2、客户能够充分比较产品，价格敏感性提高；

3、整体市场容量保持稳定；

4、销售增速缓慢，各类营销手段层出不穷

△报告部分内容节选

所以，行致盛认为，大平层市场运行逻辑被根本性改变，大分化时代要想继续向上，稳定向前，就必须穿新鞋、走新路。

行致盛在报告中当然也给出了药方：

△报告部分内容节选

一是进一步提升产品力，包括式样、品质、特性的改良；

二是让客户从非使用者变成使用者，包括强调项目居住和资产配置价值；

三是积极创新营销方式，包括线上投放和线下圈层异业活动等等。

特别是关于很多项目最关心的第三点，行致盛深度分享了《晓桃聊房》和《晓桃会客厅》的实操数据和经验，赢得现场一阵阵掌声。

最后，报告对未来的大平层市场提出了市场、产品、客户的六大预判，也印证了行致盛一直强调的拼产品力刺刀、展新营销模式。

实际上，一份报告的底气，是行致盛无数个硕果的宝贵经验。

我又看了看行致盛往年的白皮书或者报告，里面提到的行销建议和趋势指南，行致盛自己都完全贯彻执行。

按管理学的术语说，这叫战略定力。

02

在这种战略定力下，即便处于前所未有的分化红海，行致盛今年的业绩能逆流突围，仍然保证了杭州高端商办资产营销的头雁地位。

一句话，今年杭州热销的商办资产中，有近30%都成交于行致盛手中。

而且是在新格局、新打法和新产品的组合拳下，行致盛“向上兼容，向下扩容”，创造了更多新的奇迹：

△滨和印热销现场

比如今年市北的明星产品滨和印，行致盛进场后快速调整营销策略，9月23日首开房源当天售罄，马上和项目方紧急申请加推，截止10月底，1幢41套房源仅一月时间已去化80%。

这个销售成绩和去化速度，让很多明星项目负责人也前来案场取经。

而这场大捷后的市场陡变，也佐证了行致盛的“看得远，踩得准，跑得快”的前瞻力。

还有华策中心，行致盛加入后成了今年西湖区商办类的最大黑马，销售数据在2022年西湖区独栋排第一，写字楼排第三。

当然，行致盛其他参与的项目也都是全面开花，我在很多大平层项目中也会偶遇行致盛人员，不少开发商在前期定位就会找行致盛讨论，有开发商朋友直接跟我说：

行致盛确实是“最懂甲方的乙方”。

而做到“懂”这一点，是行致盛在这两年探索的全链路代理模式。

03

行致盛除了专业的地产营销及操盘能力，还借力数字化流量获取和更高阶的异业资源打法，真正和客户产生深度链接。

也就是我理解的前端抓流量+后端玩圈层。

这也解决了很多项目都在思考和深挖的问题：

客户在哪里？从哪里来？

对于这个问题，行致盛本身就深耕渠道总包多年，专门成立了渠道公司—千宇居，涵盖全杭州1200多家门店。

除了强大的渠道整合能力，行致盛还有两大抓手：《晓桃聊房》和《晓桃会客厅》。

作为杭州高端房产顶流号之一的《晓桃聊房》，通过高粘性粉丝和细分策略投放成就了杭州大平层市场的裂变神话。

行致盛把某项目线上投流成本降低到190元/组，仅为市场成本50%。

而且基本一周三次常态化直播，直播单场同时近1000人在线，3天内就转访20组，保持月均咨询量200+，月均转线下案场50+组。

比如兰博基尼L VILLA项目，开盘当天三位粉丝认购，总价均2500w+，晓桃聊房线上转发超1.5w次，播放超150万，迅速提高项目热度与知名度。

这样的裂变效果和费效比，甚至吸引了字节跳动的官方关注，多次邀请晓桃聊房作为房产类新营销案例在公开场合分享经验。

除了精准高效的线上获客，行致盛从近20个高端项目中，深知“百万买宅，千万买邻”的法则，而且越发认为：做高端商办，实际上做的是圈层。

《晓桃会客厅》对高端圈层做了多元多样的线下运营，在创立的四年多以来，已经累计举办超过400场高端圈层活动，成为杭州中高端房产客户的第一圈层社交平台。

△交付酒会

为客户持续创造幸福家，《晓桃会客厅》圈层分布居家美好生活、财富安全、家庭教育、健康管理等等各个行业。一方面是给客户提供一个同圈层的纯粹的沟通平台，另一方面和这些尖端资源一起，为他们提供了美好生活的综合服务方案。

我觉得，很多项目只卖了地段或者产品，忽略了后期的持续运营服务，晓桃会客厅嫁接各种资源的互联共通，才是高端圈层更长远关注的。

所以，行致盛今年还尝试做了初心私董会，仅仅通过20多场初心私董会，就直接为高端项目链接导入客户300多组，这样的数据，在以往的营销模式中是无法想象的。

有了流量，成了圈层，当然也需要“懂客户”的产品支撑。

行致盛会尝试参与不少项目的前期定位和产品设计，努力把客户所需尽量前置融入，优先还原居住场景和生活痛点，再优化户型和样板房，形成真正匹配客户需求的产品配置。

我认为，杭州大平层的下半场，是产品、圈层与流量模式的多维战争。

在当下楼市的复杂竞争环境下，单一的打法已经无法适用，只有以客户需求为中心，整合多方式获客、产品、案场、圈层、服务等，才能实现高效高质量的精准营销闭环。

全链路之下，行致盛全面布局了代理事业、渠道事业、严选事业等三大业务板块，特别是高端房产严选师团队，在今年已经取得了非常不俗的成绩。

每个板块的高效协同，让它自然成了“最懂甲方的乙方”，以及“离客户最近的专家”。

04

每一粒熬过冬天的种子，都将实现关于春天的梦想。

但今年大平层市场太风云诡谲，我和很多同行交流过对未来的焦虑和悲观。

而行致盛创始人李晓桃告诉了我两个数据：

一是杭州千万级以上高净值人群中，只有近10%购买了这类产品，市场增量空间依然十分大。

二是杭州千万级以上的产品每年去化2000多套，其中有一半是商业大平层产品，可以大幅推动商业资产去化。

她和团队同时也看好2023年可能逐步交付的高端商办存量市场。

△行致盛管理团队合影

而对于行致盛团队，这刚好符合他们致力于成为的“高端家庭资产配置管家”的愿景。

不管是增量市场还是存量市场，他们都希望做C端的全周期经纪人，真正成为中高端用户美好生活的助建者和捍卫者！